Das Leben in der Stadt ist ein wahrhaft teures Vergnügen. Jeder Vierte muss dort schon über 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben
Von Wolfgang Kleideiter
Die Zeit der neuen Preisrekorde ist offenbar nicht vorbei. Zwar gab es zwischendurch Anzeichen, dass sich Miet- und Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt wegen der veränderten Zinslage wieder etwas beruhigen könnten, doch auf die Metropolen trifft dies nicht zu. Hier geht es auch im neuen Jahr weiter munter aufwärts. Die jüngsten Horror-Schlagzeilen lieferte München bei der Vorstellung des neuen Mietspiegels. Die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete an der Isar liegt nun bei 14,58 Euro pro Quadratmeter. 2021 waren es 12,05 Euro – eine Steigerung um 21 Prozent. Der Deutsche Mieterbund spricht von einem „Schock“.
Was bedeutet diese alarmierende Entwicklung einerseits für die Innenstädte und andererseits für den ländlichen Raum? Näheres dazu hat kürzlich die Technische Universität Darmstadt mit Unterstützung der Baufi24 Baufinanzierungs AG ermittelt. In Rahmen eines mehrteiligen Forschungsprogramms, das sich mit der „Transformation des Wohnens in Deutschland“ befasst, stellten die Verfasser der Studie eine deutliche Überbelastung der Mieter in den Städten fest.
40 Prozent vom Netto fürs Wohnen ist schlichtweg zu teuer
25 Prozent der Haushalte gaben dort bei einer Befragung an, dass sie 40 Prozent und mehr vom Nettoeinkommen für das Wohnen bezahlen müssen. Ab diesem Niveau, so die Darmstädter Wissenschaftler, gelten Haushalte als „überbelastet“. Das Wohnen ist schlichtweg zu teuer und stellt immer mehr Menschen in der Stadt vor die entscheidende Frage, ob sie sich dies auf Dauer noch leisten können oder wollen.
Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hat um den ländlichen Raum zwar keinen Bogen geschlagen, doch hier liegt die Quote der Überbelastung nicht bei 25, sondern deutlich darunter – bei zehn Prozent. Wer auf dem Dorf, am Stadtrand, in der Kleinstadt oder mitten im Grünen lebt, muss weit weniger für das Wohnen bezahlen. Entsprechend ist dort auch der Wert der Wohnzufriedenheit mit 76 Prozent ausgesprochen hoch.
Innenstädte haben nicht nur, aber besonders wegen der Kostenexplosion an Attraktivität verloren, heißt es in einer Mitteilung zur Studie „Stadt-Land-Vorstadt. Wie die Neubewertung der Urbanität das Wohnen verändert“. Während in den ländlichen Regionen eine große Zufriedenheit mit der Wohnsituation vorherrscht, nimmt die Unzufriedenheit zu, je näher man dem Zentrum kommt. 38 Prozent der Bewohner in Citylagen sind laut der Befragung unglücklich mit ihrer Wohnsituation. Sprich: Sie tragen sich mit dem Gedanken, sich aus den zentralen Lagen zurückzuziehen.
Ländliche Räume in der Planung stärker berücksichtigen
Studienleiter Dr. Andreas Pfnür, Professor am Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt, sieht die Politik gefordert. Denn 43 Prozent der deutschen Haushalte dächten darüber nach, in den nächsten Jahren umzuziehen. Gleichzeitig beklagten aber 61 Prozent dieser Menschen, dass es für sie kaum passende alternative Wohnflächen gebe. Es bedürfe daher neuer Lösungen für den aktuellen Immobilienbestand. Hürden müssten dringend abgebaut werden. Pfnür rät der Politik, auch die ländlichen Räume bei der Frage des Wohnens stärker zu berücksichtigen. „Der Zuzug von Menschen in periphere Gebiete kann für eine Abkühlung der heiß gelaufenen innerstädtischen Immobilienmärkte sorgen“, sagt der Experte für Immobilienwirtschaft.
Beim Mieterbund waren die jüngsten Mietspiegel-Werte erneut ein Anlass, die Bundesregierung aufzufordern, endlich alles für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu tun. Doch das ist schwierig, weil andererseits die Kosten für die Erstellung des neuen Wohnraums explodieren. Der Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA betonte in diesen Tagen, dass die Baukosten in Deutschland wegen staatlicher Vorgaben so hoch wie in keinem anderen Land seien. Es fehlten schon heute um eine halbe Million Wohnungen, bis zum Jahr 2027 könnten es bis zu 830.000 sein.
Bis es zu einer Entspannung kommt, werden die Preise zweifellos weiter klettern. Angespanntester Mietmarkt Deutschlands ist laut ImmoScout24 Berlin. Bei Neubauwohnungen hat der Quadratmeterpreis in der Hauptstadt mittlerweile 19,45 Euro erreicht. In ländlichen Regionen sind dagegen vielfach noch Preise von unter zehn Euro üblich.
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