Verliert der Immobilienboom an Tempo? Eine Trendwende am Markt könnte sich auf die Preise in ländlichen Regionen auswirken
Von Wolfgang Kleideiter
Bei den Immobilienpreisen führt der erste Blick häufig in die Metropolen. München, Frankfurt und Hamburg entpuppen sich stets als ultrateures Pflaster. In der bayerischen Landeshauptstadt, so ermittelte unter anderem die Postbank für ihren „Wohnatlas 2022“, wurden im vergangenen Jahr für den Quadratmeter einer bestehenden Eigentumswohnung im Schnitt 9.732 Euro bezahlt, in Frankfurt waren es 6.586 und in Hamburg 6.489 Euro. Zum Vergleich: Im niedersächsischen Salzgitter betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis 1.665, in Sachsen-Anhalts Hauptstadt Magdeburg 1.984 Euro.
Übersehen wird bei den Rekordwerten doch allzu oft die prozentuale Preisentwicklung. Denn hier haben stadtnahe und attraktive ländliche Gebiete vor allem im vergangenen Jahr ordentlich zugelegt. So stieg laut einer LBS-Studie zum Beispiel binnen eines Jahres der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes Haus im Hamburger Umland um satte 21,2 Prozent. In Potsdam bei Berlin wurde sogar ein durchschnittlicher Preisanstieg um 27,3 Prozent registriert. Nicht einmal in den neuen Berliner In-Vierteln Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg gab es so eine Verteuerung.
Preisentwicklung erfasst auch das Umland der Metropolen
Andernorts ist die Situation ähnlich. Im oberbayerischen Landkreis Miesbach stiegen binnen eines Jahres die Immobilienpreise um 14,9 Prozent und damit deutlich stärker als im nahen München (plus 9,9 Prozent). Gleiches gilt für den Rheinisch-Bergischen Kreis vor den Toren Kölns: In der nordrhein-westfälischen Millionen-Stadt betrug der Preisanstieg happige 11,8 Prozent, im Nachbarkreis waren es aber sogar 16,9 Prozent. Die Liste ließe sich bequem fortsetzen.
Die Preisdynamik, so kann man fast bundesweit beobachten, hat gerade im vergangenen Jahr den ländlichen Raum erreicht. Das Umland hat nachgeholt – sicher begünstigt vom Niedrigzins, von teuren und knappen Angeboten in den Zentren, von der Angst vor der Inflation und von einem unter Corona-Bedingungen beschleunigten Trend zum Homeoffice. Die Attraktivität des Umlands ist groß – und sie erhöht sich dadurch, dass der Quadratmeter erschlossenes Bauland dort überhaupt noch als bezahlbar gilt. Im nordrhein-westfälischen Münster werden zum Beispiel inzwischen in besten Lagen 1.800 Euro für einen Quadratmeter Grund und Boden fällig. Wer ins attraktive Umland ausweicht, zahlt laut einer Untersuchung der LBS West im Schnitt 395 Euro. In kleineren Orten sind Quadratmeterpreise von 100 bis 150 Euro weiter keine Seltenheit.
Inflation dämpft den Wunsch nach Wohneigentum
Der Höhenflug auf dem Immobiliensektor mit einem fast seit zehn Jahren anhaltenden Preistrend nach oben könnte jetzt aber langsam enden. Die Zinsen für Baukredite sind seit dem vergangenen Herbst Schritt für Schritt gestiegen. Die kletternden Baupreise und ein teilweise vorhandene Materialmangel, der anhaltende Angriffskrieg der Russen gegen die Ukraine und die auf breiter Front gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten der Haushalte dämpfen den Wunsch nach Wohneigentum.
Aktuell wirken „Schlussverkaufseffekte“
Die aktuell hohen Darlehnszusagen der Bausparkassen, Banken und Finanzvermittler stehen nicht für einen neuen Bauboom, sondern sind Indiz dafür, dass sich Menschen noch rasch Geld für die eigenen vier Wände oder Betongold besorgen, weil sie von weiter steigenden Bauzinsen ausgehen. Experten sprechen von „Schlussverkaufseffekten“. Erste Schätzungen lauten, dass die Kaufpreise für Bestandwohnungen bis Ende des Jahres erstmals stagnieren oder sogar leicht sinken könnten. Von einer „Seitwärtsbewegung“ spricht zum Beispiel die Immowelt-Group, die bundesweit Kaufangebote auswertet.
Wegen der hohen Risiken auf dem Markt macht immer wieder die Sorge vor einer Immobilienblase die Runde. Tatsächlich wären sinkende Preise nicht ungefährlich, wenn die Absicherung von Krediten auf einem ständigen Zuwachs basiert. Das Forschungs- und Beratungsunternehmen Empirica, das den regionalen Immobilienmarkt in 401 Städten und Kreisen beobachtet, hat zuletzt für 342 Kreise eine „mäßige bis hohe Blasengefahr“ ermittelt. Vor drei Jahren waren es 253.
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